Nhiều cư dân chung cư thắc mắc: tiền điện thang máy, bơm nước, đèn hành lang được tính giá nào, và có giống giá điện trong căn hộ của mình không? Thực tế, pháp luật không có một biểu giá điện riêng cho chung cư hay khu đô thị. Trong một tòa nhà có ít nhất ba dòng điện khác nhau, mỗi dòng được xếp vào một nhóm giá theo Thông tư 60/2025/TT-BCT của Bộ Công Thương. Bài viết này giúp bạn phân biệt từng dòng điện, biết mức giá áp dụng và cách tính khi tòa nhà mua điện qua công tơ tổng.
1. Đối Tượng Áp Dụng
Nội dung bài áp dụng cho cư dân chung cư cao tầng, khu đô thị có hạ tầng điện dùng chung, cùng ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và chủ đầu tư — những bên thường đứng ra làm việc với điện lực về điện dùng chung. Mỗi căn hộ có công tơ riêng là một khách hàng sinh hoạt như hộ gia đình thông thường; phần điện dùng chung của tòa nhà thì thuộc nhóm giá khác.
Lưu ý: Chung cư mini, nhà trọ nhiều phòng cho thuê không thuộc phạm vi bài này — xem Bài 2: Giá Điện Người Thuê Trọ 2026.
2. Cơ Chế Tính Giá: Ba Dòng Điện Trong Một Tòa Nhà
Giá điện được xác định theo mục đích sử dụng của từng dòng điện, không theo loại hình "chung cư" hay "khu đô thị":
Dòng 1 — Điện của từng căn hộ
Căn hộ có công tơ riêng, ký hợp đồng mua điện sinh hoạt thì áp dụng biểu giá bán lẻ điện sinh hoạt 6 bậc giống hộ gia đình (xem Bài 1).
Dòng 2 — Điện sinh hoạt chung của cư dân
Theo Điều 8, khoản 2, điểm b của Thông tư 60/2025/TT-BCT, điện sử dụng phục vụ mục đích sinh hoạt chung, sinh hoạt cộng đồng cho cư dân tại các khu chung cư cao tầng, khu đô thị được áp dụng giá bán lẻ điện cho nhóm hành chính sự nghiệp. Các hạng mục như thang máy, bơm nước, chiếu sáng hành lang thường được xếp vào nhóm này; việc xác định cụ thể từng hạng mục do đơn vị điện lực căn cứ hợp đồng và thực tế sử dụng.
Dòng 3 — Điện cho mục đích kinh doanh, dịch vụ trong tòa nhà
Phần điện phục vụ hoạt động kinh doanh (tầng thương mại, cửa hàng, nhà hàng, văn phòng cho thuê...) thuộc mục đích ngoài sinh hoạt và được tính riêng, không gộp vào điện sinh hoạt của cư dân.
Khi tòa nhà mua điện qua công tơ tổng (Điều 16)
Với tổ hợp thương mại – dịch vụ – sinh hoạt (gồm chung cư, khu đô thị, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng cho thuê), đơn vị bán lẻ điện mua điện qua công tơ tổng rồi bán lại. Khi đó, sản lượng được tách thành hai phần như sơ đồ dưới đây:
Trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà nhưng chưa bàn giao lưới điện
Theo Điều 3, khoản 3, điểm c, với khu đô thị, chung cư cao tầng mà chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng chưa hoàn tất thủ tục bàn giao lưới điện cho đơn vị phân phối, các bên (điện lực, chủ đầu tư, khách hàng) có thể thỏa thuận để điện lực bán điện cho khách hàng thông qua hạ tầng lưới điện của chủ đầu tư, đồng thời thỏa thuận tỷ lệ sản lượng áp dụng giá sinh hoạt và giá cho các mục đích ngoài sinh hoạt căn cứ tình hình sử dụng thực tế.
3. Bảng Giá Áp Dụng
3.1. Điện căn hộ — biểu giá bán lẻ điện sinh hoạt 6 bậc
Lưu ý: Biểu giá theo Quyết định 1279/QĐ-BCT (hiệu lực 10/05/2025), chưa gồm thuế GTGT (hiện áp dụng 8% tại thời điểm cập nhật). Biểu 5 bậc theo Quyết định 14/2025/QĐ-TTg chỉ áp dụng kể từ lần điều chỉnh giá bán lẻ điện bình quân kế tiếp; đến thời điểm cập nhật bài, hóa đơn vẫn tính theo biểu 6 bậc.
3.2. Điện sinh hoạt chung — nhóm hành chính sự nghiệp
Lưu ý: Đơn giá chưa VAT, đồng giá theo cấp điện áp (không chia bậc, không chia khung giờ). Cấp điện áp cụ thể được ghi trong hợp đồng mua bán điện của từng tòa nhà.
4. Ví Dụ Minh Họa Cách Tính
Ví dụ 1 — Tiền điện một căn hộ
Một căn hộ có công tơ riêng dùng 280 kWh trong tháng, tính lũy tiến theo biểu 6 bậc:
Ví dụ 2 — Chi phí điện dùng chung của tòa nhà
Tòa nhà 120 căn hộ có điện thang máy, bơm nước, chiếu sáng hành lang tiêu thụ 12.000 kWh/tháng, đo ở cấp điện áp dưới 6 kV:
Ví dụ 3 — Công tơ tổng, tòa nhà 100 hộ
Tòa nhà 100 hộ mua điện qua công tơ tổng, sản lượng cho mục đích sinh hoạt đo được 25.000 kWh trong kỳ:
Lưu ý: Các ví dụ là phép tính số học minh họa theo biểu giá hiện hành, không phải mức phí thực tế của một tòa nhà cụ thể. Ví dụ 2: chia đều theo số căn chỉ để dễ hình dung; thực tế chi phí điện chung thường nằm trong phí quản lý vận hành và thu theo hợp đồng dịch vụ (ví dụ theo m² căn hộ). Ví dụ 3: văn bản dùng khái niệm "định mức từng bậc"; khi biểu 5 bậc có hiệu lực, định mức sẽ theo biểu mới.
5. Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Hóa Đơn
● Quy mô và đặc điểm tòa nhà: số tầng, số thang máy, hệ thống bơm tăng áp, chiếu sáng hầm xe và hành lang làm điện dùng chung tăng giảm đáng kể.
● Tiện ích nội khu: bể bơi, phòng gym, điều hòa khu vực sảnh có thể làm tăng điện dùng chung; phần phục vụ hoạt động kinh doanh phải tách riêng khỏi điện sinh hoạt.
● Kê khai số hộ, thông tin cư trú: khi mua điện qua công tơ tổng, số hộ thực tế quyết định định mức từng bậc; kê khai thiếu hoặc chậm có thể khiến toàn bộ sản lượng bị tính theo giá mục đích khác.
● Căn hộ chưa bàn giao hoặc chưa sử dụng: cách tính điện và phí quản lý vận hành với các căn này tùy hợp đồng và biên bản bàn giao.
● Cách phân bổ chi phí điện chung: chia theo m², theo số căn hay theo thỏa thuận khác tùy hợp đồng dịch vụ và quy chế của từng tòa nhà.
● Mùa nóng: điều hòa, bình nóng lạnh trong căn hộ và hệ thống bơm, thông gió chung đều tiêu thụ nhiều hơn.
6. So Sánh & Lưu Ý Khi Tra Cứu
Ba dòng điện trong một tòa nhà dễ bị nhầm với nhau vì cùng nằm trong một địa chỉ. Điểm khác biệt chính:
Chung cư, khu đô thị thuộc nhóm tổ hợp thương mại – dịch vụ – sinh hoạt (Điều 16). Khu tập thể, cụm dân cư của cơ quan, công ty, xí nghiệp thuộc quy định riêng tại Điều 15 — xem Bài 5: Giá Điện Nhà Ở Tập Thể 2026. Phần điện phục vụ kinh doanh trong tòa nhà xem thêm Bài 6: Giá Điện Kinh Doanh 2026.
Lưu ý: Chi phí điện chung cư dân phải trả (phí quản lý vận hành) là quan hệ giữa cư dân và đơn vị quản lý theo hợp đồng dịch vụ, nằm ngoài biểu giá bán điện của Bộ Công Thương. Bạn nên xem kỹ hợp đồng và bảng kê chi phí của tòa nhà mình.
7. Giải Pháp Tiết Kiệm — Gợi Ý Điện Mặt Trời
Điện dùng chung của chung cư (thang máy, bơm nước, chiếu sáng) hoạt động quanh năm và chiếm một phần đáng kể chi phí vận hành. Lắp đặt điện mặt trời áp mái cho phần điện dùng chung giúp tòa nhà chủ động một phần nguồn điện ban ngày, góp phần giảm chi phí vận hành lâu dài. Do mái nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung, phương án thường cần sự đồng thuận của cư dân thông qua hội nghị nhà chung cư hoặc ban quản trị, cùng phương án đấu nối theo quy định hiện hành.
8. Câu Hỏi Thường Gặp
Điện thang máy, hành lang chung cư tính theo giá sinh hoạt bậc thang không?
Không. Điện sinh hoạt chung, sinh hoạt cộng đồng cho cư dân tại chung cư cao tầng, khu đô thị được áp dụng giá nhóm hành chính sự nghiệp (Điều 8, khoản 2, điểm b, Thông tư 60/2025/TT-BCT), đồng giá theo cấp điện áp: 2.138 đ/kWh (từ 6 kV trở lên) hoặc 2.226 đ/kWh (dưới 6 kV), chưa VAT.
Căn hộ có công tơ riêng có tính giá như nhà ở riêng lẻ không?
Có, điện sinh hoạt trong căn hộ áp dụng biểu giá sinh hoạt 6 bậc như hộ gia đình (xem Bài 1). Nếu tòa nhà mua điện qua công tơ tổng, hãy hỏi đơn vị quản lý về hợp đồng và bảng kê cách tính sản lượng áp dụng cho căn hộ của bạn.
Tầng thương mại, bể bơi, phòng gym trong chung cư tính giá nào?
Phần điện phục vụ hoạt động kinh doanh được tính ở nhóm mục đích ngoài sinh hoạt, tách khỏi điện sinh hoạt của cư dân (xem Bài 6). Việc xác định từng hạng mục thuộc mục đích nào do đơn vị điện lực căn cứ thực tế sử dụng và hợp đồng.
Chủ đầu tư chưa bàn giao lưới điện thì cư dân mua điện thế nào?
Theo Điều 3, khoản 3, điểm c, Thông tư 60/2025/TT-BCT, điện lực, chủ đầu tư và khách hàng có thể thỏa thuận để điện lực bán điện qua hạ tầng của chủ đầu tư, đồng thời thỏa thuận tỷ lệ sản lượng áp dụng giá sinh hoạt và giá mục đích khác theo thực tế sử dụng.
9. Liên Hệ DevSolar
Nếu ban quản trị, chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý tòa nhà của bạn đang tìm cách giảm chi phí điện dùng chung, hãy để lại thông tin liên hệ — đội ngũ DevSolar sẽ khảo sát mái nhà và tư vấn miễn phí phương án điện mặt trời phù hợp với quy mô tòa nhà.
Liên hệ DevSolar qua website devsolar.com.vn để được khảo sát và báo giá miễn phí.
10. Căn Cứ Pháp Lý
● Thông tư 60/2025/TT-BCT (02/12/2025) — Bộ Công Thương, quy định về thực hiện giá bán điện: Điều 3 khoản 3 điểm c (chung cư, khu đô thị chưa bàn giao lưới điện); Điều 8 khoản 2 điểm b (điện sinh hoạt chung, sinh hoạt cộng đồng tại chung cư cao tầng, khu đô thị); Điều 16 (tổ hợp thương mại – dịch vụ – sinh hoạt).
● Quyết định 1279/QĐ-BCT (09/05/2025) — biểu giá bán lẻ điện sinh hoạt 6 bậc và biểu giá nhóm hành chính sự nghiệp, hiệu lực từ 10/05/2025.
● Quyết định 14/2025/QĐ-TTg (29/05/2025) — cơ cấu biểu giá 5 bậc, áp dụng kể từ lần điều chỉnh giá bán lẻ điện bình quân kế tiếp.
● Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn — quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư và giá dịch vụ quản lý vận hành.
Xem thêm các trường hợp khác trong chuyên mục Biểu Giá Điện — ví dụ: Giá Điện Nhà Ở Tập Thể 2026, Giá Điện Kinh Doanh 2026.
